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中国央行意图明确 楼市金融调控不会再紧了
www.creaders.net | 2019-11-21 19:52:25  看中国/齐俊杰 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  自打LPR银行端的贷款报价利率形成机制以来,每月的20号都很重要,代表着贷款利率可能随时调整,特别是这个月,之前我们说了,中国央行先后调降了MLF利率和7天逆回购利率,这就是告诉我们,贷款利率很可能下降。果不其然,中国央行公布11月20日的贷款报价利率为,一年期4.15%,比上个月下跌了5个基点,而更加令人关注的是五年期贷款利率,报4.8%,也下调了5个基点,而且这是5年期贷款利率首次下调。

  中国央行在做这套LPR贷款利率报价设计的时候,之所以要把他分成1年期和5年期,主要就是针对楼市调控,一般情况下,1年期利率,主要以经营贷款为主,5年以内的利率,都参考这个指标,而5年期以上的利率绝大部分都是房贷了,所以单设一个5年期利率,之前几次1年期利率调整,而5年期不变。就在8月17日,中国央行副行长刘国强,也告诉大家,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。还信誓旦旦的说,有一点是肯定的,房贷的利率不下降。一开始,5年期利率也确实挺了2个月,没跟随1年期利率下调,但是2个月后,5年期的LPR还是下调了,这也就意味着,房贷利率也会相应降低。

  最先高潮的其实是中介,各种狂欢已经溢于言表,因为历史上,只要央行降息,都是刺激楼市的开始,往往一轮楼市上涨,都是从降息降准,放松限购这样明显的楼市政策开始的,2008年,2012年,2015年皆是如此。只要金融端一放松,不出一年楼市就会大涨。那么这次会不会也出现同样的剧情呢?对此,我们由这么几点判断。

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  1、5年期LPR调降,意味着金融端的楼市调控不会再紧了,结合之前,中国央行第三季度货币政策运行报告里删除了房住不炒的表态,表明央行在楼市调控方面,已经开始收手。不再做针对性的部署。不得不承认,这对楼市来说,确实是个好消息。主要是心里层面的影响更大。

  2、新房贷减少,老房贷不变。新买房的,每月每百万房贷,之前是要还5276元,利率调整后,还5246元,减少30元,如果以30年计算,总计房贷减少1万元左右。对于一般家庭的实际影响微乎其微,几乎可以忽略不计。

  3、央行对于楼市的调控,不再继续紧缩,但也不意味着就此放松,目前还是以保持楼市稳定为主,楼市已经出现了回落的趋势,所以央行也就不再加码。不过窗口指导估计依旧存在,也就是说,各地的利率上浮还依旧会保持。只要利率还是上浮的,没有出现折扣利率,那么金融端的调控就还依旧存在。

  4、限购,限贷,限制流动性,将成为日后调控的重点,楼市方面,新房销售这块会有明现的政策倾斜,贷款额度也会明现偏向新房买卖。二手房这块,贷款会越来越难,二手房贷款的比例也会很低。特别是一线特大城市,和二线头部城市,受到地区指导价的影响,二手房评估值很低,首付通常都要6-7成以上。如果做高评高贷利率就会很高,还会产生很多的中介费用。所以现在二手房的贷款有很多限制。大面积的总价高的二手房,已经非常难以变现。

  换句话说,现在楼市是只能进,不让出,买新房简单,卖二手房难,这样做是可以保证经济增长,也不至于让楼市因为交易火爆,而出现大涨。新房有限价,二手房往往是最容易涨价的地方,所以只要严格控制住二手房的贷款,这块就很难涨起来,这其中认房又认贷这个政策起到了关键的作用,历史上只要取消认房又认贷,房价肯定暴涨,所以从目前来看,只要限购限贷还在执行,楼市还尚不至于失控,小阳春可能会出现,但这只是针对新房销售的,而二手房很难走出现在的困局。对于大家来说,有一点一定要想明白,新房只是你的买入价,二手房才是你的卖出价。二手房这边变现困难,炒房也就变得无利可图。

  所以,尽管央行开始调低楼市利率,但我们的态度依旧不变,

  第一,刚需的,等不了2年必须买房的,那就尽早地买,否则万一楼市再涨一波,你的心态会完全崩溃。

  第二,改善的,非刚需自住的,除非见到2015年的价格,否则能不买就别买,2015年发生在这轮暴涨之前,当时的价格偏高,但是现在已经过去了4年,当时偏高的价格,现在已经变得合理,如果房价退回到2015年,其实就可以买来自住了。大家不要觉得不可能,多关注法拍房吧,很多法拍房已经跌倒这个价格了。其中应该会有捡漏的机会。但是也要提醒,法拍房你必须实地调研,现场查看后再拍,遇到纠纷,法院是不负责任的。

  第三,自住求改善的,其实换租是个很好的办法,把你的小房子租出去,加点钱租个更大的,位置更好的房子,其实花不了多少钱,一个月可能几千块钱就够了,何必要先付几百万,然后每月再还好几万,并且要持续30年呢?算算帐就清楚,买房改善相当不划算。

  第四,投资的,全国上下几乎没有可投资的区域,世界惯例租金回报率,也就是一年房租比上当时的房价,只要低于5%,那么房产就不再值得投资。就算中国特殊,低于3%也是极限了,3%以下回报率的房子,都不具备投资价值。而现在普遍的回报率都已经跌到了2%。所以投资的就别想了。买进去容易,市值也能涨,但是想再变成钱,可就麻烦了。

(文章观点仅代表个人)

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