怎么办？还得是房子挑大梁……

　　中国财政部消息，1-3月，累计全国一般公共预算收入57115亿元，同比增长24.2%。全国税收收入48723亿元，同比增长24.8%；非税收入8392亿元，同比增长20.7%。

　　土地和房地产相关税收中，契税2038亿元，同比增长68.2%；土地增值税2060亿元，同比增长40.5%；房产税551亿元，同比下降9%；耕地占用税295亿元，同比下降0.5%；城镇土地使用税393亿元，同比下降16.9%。五项累计同比增长52.09%。

　　此外，1-3月，累计全国政府性基金预算（一般公共预算收入之外的另一项收入）收入18605亿元，同比增长47.9%。其中,国有土地使用权出让收入16467亿元，同比增长48.1%。

　　2021年一季度，名义GDP增速21.2%。一季度，与土地和房地产有关的税收和政府卖地收入，双双超过名义GDP增速两倍以上。

　　关键时刻，还得房子挑大梁……

　　1　投资才是王道

　　2008年之后，全球经济的一个最大的特点就是政府主导经济，经济发展模式是自上而下的。政府主导模式的区别无非是积极货币为主（央行印钞）还是积极财政为主（政府投资）。

　　一个自上而下的经济，无论是（央行印钞）金融资源分配，还是（政府投资）权利背后的阴影，都会改变分配关系，都会让收入集中于上游，而末端收入很难得到提升。

　　末端收入萎靡，需求不振，如何拉动经济？

　　收入不够，借债来凑；需求不足，投资上阵。央行工作论文指出，拉动经济增长，投资才是王道。

　　如何刺激投资？

　　1）裁判直接下场，政府直接投资。

　　2）风口上牛都会飞，当股价飙涨时，不盈利的企业可以通过上市套现获得收益，这会诱惑企业加大投资。

　　3）大杀器，房地产。

　　政府直接投资所产生的需求，可以通过倍数效应刺激上游企业借债加大投资，但很难吸引居民借债投资；股价上涨可以吸引企业借债投资，但也很难吸引居民借债投资；只有房地产，才可以同时刺激居民（买房属于投资而非消费）和企业借债投资。

　　房地产，才是刺激经济的核武器。

　　2　卖地饥渴症

　　地方政府土地依赖的形成既有历史原因，也有现实诱惑。

　　1）80年代，地方和中央采用包税制，一些地方截留经济发展成果，导致中央财政陷入危机，期间还发生过两次中央向地方借钱，每次大概都是二三十亿。中央财政不足也加大了赤字货币化问题，财政有缺口时滥印钞票来补充，导致80年代末90年代初高通胀问题频频发生。为解决中央财政问题，分税制改革应时而生。在进行分税制改革时，中央为了掌握资金在不同地区之间的调度，也为了加强中央集权，在划分中央税和地方税时，中央要求获得比事权更大的财权。由此导致地方事权与财权的不匹配，卖地收入成为地方政府弥补收入不足的重要手段。

　　2）地方官员的重要考核手段之一就是以GDP论英雄，卖地就有收入，有收入就有投资能力，有投资就可以拉动地区GDP，有GDP就有利于政绩考核。如何把地卖出更多的收入≈政绩考核。

　　地方卖地饥渴症，是地产经济形成的根本原因。

　　从一季度卖地收入同比增长近半来看，卖地饥渴症还在继续……

　　3　印钞推波助澜

　　2008年之后，全球都在大印钞。由于美国次贷危机刚刚爆破，美国居民对房产投资心有余悸，资金流入股市，美国股市上涨刺激企业加大投资拉动经济。

　　而中国股市历史问题较多，股市对投资者的保护也不到位，造假很少受到惩罚，这刺激资金持续流入房市，又与地方政府卖地饥渴症一拍即合，持续至今。

　　就拉动经济来说，无论投资还是消费，都会体现在净现金流增加上。从现金流来说，只有当新增借债超过还本付息时，净现金流才会增加，才会刺激经济增长；从宏观来说，只有央行加大力度去刺激新增借债时，新增借债才能超过还本付息，才能刺激经济增长；从拉动手段来说，只有房产经济，才能刺激居民和企业同时狂加杠杆，才能很轻松的让新增借债超过还本付息，才能轻松完成设定好的高经济增速目标。

　　2008年之后，印钞推动下，地产经济一直是拉动中国经济维持高增长的主要力量。

　　4　受气包的宿命

　　从PPI和CPI来看，PPI代表了上游企业，CPI代表了终端需求，衔接两者的是下游企业。

　　PPI（上游）剧烈上涨，而CPI严重滞后（下图）。这种现象出现的唯一原因就是下游产能过剩。上游供给比较集中（有垄断性），下游印钞保产能（对上游来说有需求），于是上游涨价；下游产能过剩，居民需求萎靡，下游涨价困难。

　　上游企业涨价潮，下游企业亏损潮。下游一旦涨价，还得招人骂，下游就是个受气包。

　　对于地产来说，卖地一方（政府）是上游，房价代表着终端需求，衔接两者的是房地产企业。土地供应集中在地方政府手中（有垄断性），土地上涨；终端卖房价格受到政策调控，严控涨价。

　　对实体来说，下游企业是受气包；对于地产来说，房地产企业是受气包；当面粉贵过面包时，受气包们的出路无非是：

　　1）指望面粉跌价，成本下降。

　　2）货币宽松，可以借债续命。

　　3）不管不顾，直接涨价。对于实体下游来说，涨价会湮灭需求，实体企业更难涨价。而对于房产这种金融性资产来说，涨价才会创造需求，房企更倾向于不管不顾直接涨价。2020年至今，虽然房价调控一再加强，但一线城市学区房炒作此起彼伏。

　　上游土地供应和终端房产价格，都受政府调控。让土地涨却不让房价涨，房地产企业陷入泥沼；房价一旦上涨，房地产企业还得挨骂——

　　受气包的宿命。

　　5　取消出口退税对地产经济的意义

　　中国财政部、税务总局也在28日发布《关于取消部分钢铁产品出口退税的公告》，明确自2021年5月1日起，146项钢铁相关产品取消出口退税。不锈钢等产品退税率由13%降至0%。

　　减少钢铁类出口退税对于房产的影响来说；

　　1）钢铁产品与地产经济关联度较大，减少出口退税有利于压制国内钢铁价格，从而降低一点面粉的成本。反过来说，当面包价格不变时，钢铁价格降低会更有利于土地价格上涨。

　　2）出口退税下降，可以减少政府赤字，从而减轻土地供应压力，有利于价房可持续（政府角度来看，当财政缺口很大时，有压力多卖地，这不利于房价的可持续）。

　　3）抑制以大宗资源为原料的商品出口，有利于压低通胀，留出货币政策空间，以货币政策支撑房价。4月21日，笔者自逻辑出发认为中国可能会限制以大宗资源为原料的商品出口，5月1日，减少钢铁类产品出口退税（即减少以钢铁为原料的商品出口）政策落地。

　　单从直接影响来看（从多重反馈影响来看未必如此），取消钢铁类出口退税，有利于房产经济。

　　当杠杆率高企时，或许有且只有房产经济，才能继续刺激居民和企业加杠杆，推动新增借债超过还本付息，拉动经济增长。

　　关键时刻，还是只有房子才能挑大梁。

　　小结：一个问题是，买房的潜力源于储蓄、收入和借贷。

　　在之前，改开以来高速经济增长积累了几代人的储蓄可以被挖掘用于买房，而现在却成了负债累累。靠更多的负债去挖掘买房潜力，只会增加更多的债务和利息。而更多的负债和利息，会吃掉后面30年的消费潜力。

　　日本为何会失去20年？……