大逃顶？抛售潮下惨烈的踩踏即将发生…

　　最近发生的多起事件进一步证实深圳楼市已经进入了冬天。之前谈到过几次深圳楼市，主要是介绍了深圳在打击经营贷以及资金和人口流出，导致深圳楼市今年来萎靡不振，非常清淡。而最近，又有两件事关于深圳楼市的，可以说进一步证实了深圳楼市已经进入了冬天。这也意味着，整个中国楼市中去年以来逆势上行的城市，已经进入了冬天。这是了解中国楼市整体运行的一个窗口，非常有意义。

　　过往4月份的深圳，通常都是小阳春的行情，但如今深圳二手房的行情，别说小阳春，连冬天都还没过完。根据深房中协的数据，四月份深圳二手房成交套数总共只有4877套，相比三月份下降28%，成交数据跌回到了2月份新政刚发布时的数据。虽然3月份成交数据稍微回暖，但208新政之后整体行情依然透心凉。整个市场呈现的景象是：中介门店越来越冷清、二手房的议价空间越来越大，大家对房价的预期也越来越低……

　　新政后的冷淡市行情基本已经定型，那么接下来的疑问就是，这样的行情会持续多久？如果按照过往经验，政策调整期通常就是两个月到三个月，像上一年715之后，成交量连续三个月下跌，到了11月成交量开始重新攀升，表明市场已经消化了新政。不过，这次深圳想要三个月跳出“新政泥潭”怕是没戏了。因为，还没等被揍趴下的深圳楼市站起来，两套组合拳就已经打了上来。

　　第一套组合拳，就是全面围堵深圳的购买力。直白点说，就是让这些习惯了买买买的购买力买无可买！大家都知道，深圳楼市调控之后，深圳的购买力通常会向其他产品外溢。其中的道理很简单，有钱人购买资产的需求是客观存在的，头号目标拿不下，那当然就会去选备胎。

　　而如今的深圳楼市，最受欢迎的备胎有三个：分别是临深、小产权和公寓。这三个备胎中，其中两个现在已经开始做出“调整”。

　　首先是临深城市陆续开展“去深圳化运动”。东莞是最早的一个，从去年开始就陆续在出调控政策，今年跟着深圳的208政策出了227政策，要求现在外来户籍人口想要买东莞的房子，须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保。

　　接下来就是南沙，之前南沙的人才购房政策非常松，买房只需要弄一个谁都能搞到的人才证明就可以买房。上个月，广州的人才政策购房收紧，南沙规定人才需提供连续12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保缴纳证明，不得补缴。中原地产就连一向平淡的佛山也有小动作。有消息称，上月末宣布新房单价超过1.8万的新房，暂停网签。

　　此外，珠海、中山这些楼市大火的城市，加强调控的风声也不绝于耳。房住不炒的大环境下，谁冒头谁就是重点关照对象。临深楼市的去深圳化动作都已经摆上台面，只是看执行的时间先后、力度大小而已。

　　打击力度更加大的是深圳的小产权。这一次深圳的小产权整治先是通过央视报道昭告天下，后是深圳携舆论迅速进行整治，配合可以直接打满分。值得一提的是，由于小产权不受法律保护，因此行动全是行政措施，小产权中介门店查封你没商量，不讲废话也不需要打招呼。行政力量直接出手整治，短期内小产权是彻底凉了。

　　这也意味着，现在深圳房产的备胎中，临深房产和小产权两个都被打压了，唯一还比较安全的备胎就只剩公寓。最近我看朋友圈，很多没有了商品房生意的二手中介纷纷开始推销公寓。

　　而就在前些天，深圳就有某公寓项目进行了摇号选房，成为深圳首个摇号的公寓项目。公寓都要摇号了，这剩下的备胎有多火已经不需要过多描述。但是，和小产权一样，如果延续当下的火热，公寓完全有可能成为调控的下一个目标。深圳的购买力选择，正变得越来越少。

　　第二套组合拳是加息。前两天，中国建设银行深圳分行上调了房贷利率，首套利率上调至5.1%，二套5.6%。关键是这只是针对深圳的，建行在其他城市没有这样操作。可能是在对深圳进行重点精准打击。

　　四大行之一的建行利率上调，其他银行基本都会跟进，深圳银行利率全面上调只是时间问题。上调利率，相当于深圳楼市在加息。从国家经济角度看，加息通常针对的是经济过热，释放的信号是经济将进入紧缩。而这一次深圳楼市加息，释放的信号也很直接：深圳楼市疫情后的这一波上涨周期已经结束了，楼市现在已经进入房价下跌周期。

　　对于这一个信号，要从纵向和横向两个角度去解读。首先是纵向的历史角度。在疫情之前，深圳楼市上一个上涨周期是2015-2016年，那一次上涨之后的调控，一个典型特征就是：调控政策先行，加息潮随后跟上。这个调控节奏和现在完全一样。2016年，315新政和104新政连续出台，315新政时期，深圳楼市受到几个月冲击后又马上复苏，房价逆势上涨，房价控制效果不佳，紧接着就是104新政出台，房价才开始大幅下跌，楼市进入寒冬。这和去年到现在715新政之后房价不降反升，直到208新政之后楼市才冷静下来的调控过程非常像。而在2016年调控之后，随之而来就是加息。2017年9月深圳加了一次息，紧接着2018年3月份，深圳再加一次息。在这两次加息前后，深圳房价一直在缓慢下降。

　　调控政策+加息=房价下跌，这是过去的历史给出的公式。2020年疫情以来深圳这一波楼市大热，和2015年股灾之后的楼市大涨在机制上是一样的，都是经济下行，过剩资金寻找出路之后在楼市的表现。

　　既然上涨的表现类似，银行加息之后的反应也自然不会有大差别。现在深圳房价的下行压力已经很大了，加息的大棒打下来之后，房价下跌已经不可避免。而且这个加息不仅是针对深圳，就整个中国而言，目前也是处于政策收缩的窗口期。大家注意整个四月份都没有发放MLF（麻辣粉）和SLF（酸辣粉）等基础货币了，而且各块的利率都在上涨。

　　从横向的角度看，房贷利率上调是全国的大趋势。全国首套房的平均房贷利率过去四个月持续上涨。4月份的平均利率到了5.31%，已经高于去年9月份5.24%的利率。而在大湾区内，过去一个月，珠海、广州、佛山、中山、佛山的房贷利率陆续都在上涨。当下，大湾区主要城市中，首套利率全在5%以上，而深圳现在除了已经涨了的建行，其他银行的首套利率平均为4.9%。

　　全国在涨、湾区其他城市都在涨，楼市风向标城市深圳的房贷利率不涨真说不过去。跟着全国楼市的大基调走是政治站位的体现，路线问题如此，房价问题也是如此，在这些问题上，深圳并没有自主决定权。

　　深圳楼市屡遭重拳之后，后续市场想要彻底缓过来，恐怕没那么快，至少得等到今年的第四季度，深圳的市场才能消化新政带来的一系列影响。在此之前如果想要买房，机会成本极高，因为现在的购房名额和首付资金都很宝贵。

　　就算是到了今年第四季度之后，也不意味着未来深圳楼市就会满血复活。这个还要看美联储货币政策是否收紧，还要看中国货币政策是否回归正常。一旦这两大国货币政策收紧，中国掐紧了新增贷款的水龙头，中国居民的借贷能力被耗尽，那么深圳的楼市可能永远也无法见到曾经的高点。而整个中国的楼市也是一样。

　　目前最新的数据是，美国4月的CPI同比为4.2%，远超美联储预估的2%，增速创2008年9月以来新高；4月核心CPI同比增长3%，创1996年1月以来最大增长。这意味着真实的通胀飙升时代已经到来了。

　　通胀可以说是整个经济系统的负反馈机制。过去这么多年，从2008年次贷危机开始，央行大放水毫无后果，因为通胀根本没起来，结果就是不断变本加厉放水，一有风吹草动就大放水解决问题，可以说都是吸毒上瘾。反正贫富分化是长期问题，一时半会儿不会出大问题，而持续放水救市的结果就是资产价格猛涨，通胀却不涨，对各国央行来说非常爽，给他们带来的错觉就是，无限印钞也不会有通胀，所以更加肆无忌惮。这个一个任性而缺乏负反馈制约的机制，不但没有负反馈，每次放水带来的好处，其实是正反馈强化作用，必然一条道走到黑。

　　中国房地产的趋势，差不多就是在逐渐加速赶顶。一旦未来增量资金无法支撑价格的快速增长，最终泡沫必然破裂。趋势上行的时候，什么打压都不行，什么预测都是错，只有永远的上涨，谁都不能改变的上涨。但是，狼总是在人们已经疲惫，不再相信的时候到来。一旦趋势下行，一样是所有人都不能改变的下跌。这个命运是注定的。

　　房即是债，债即是房。这个是分析房地产的合理框架，是房价上涨的底层逻辑。居民的增量债务是决定房价涨跌的最关键变量。与一切金融市场一样，无论是A股还是美股，还是加密货币，还是中国房市，都是增量决定价格。

　　在中国房地产市场泡沫被通胀刺破之前，大宗商品还有强劲的一波。中房如果动了，大宗会有深度调整。中房的最重要标志就是居民新增贷款。一旦居民新增贷款持续下降，不要犹豫。一旦离开火场，就不要回头。

　　将来因为房地产泡沫破裂跳楼的，没有一个是无辜的。市场不惩罚错误，但惩罚不知道风险回报率的人。每个人都要为自己的愚蠢付出代价。所有不相信房地产泡沫会破裂的人，要问自己：万一要是错了呢？后果是什么？风险回报率是怎么样的？

　　认为泡沫会破裂的人，不参与，如果错了，顶多错过，是机会损失。而认为泡沫绝对不会破裂的人，押上全部身家，外加未来下半辈子，如果错了，就是万劫不复！

　　不在于对错，在于风险回报率。