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大陆楼市泡沫超日本 破裂信号已现
www.creaders.net | 2021-10-04 17:33:48  财商天下 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  最近一段时间,恒大、融创等房地产企业的坏消息不断,在北京严格的调控政策下,大陆房地产的投资和销售持续转冷,恒大危机继续蔓延,而最让人担忧的则是房价下跌,因为这是最有可能引发房地产危机的导火索。

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  各种指标显示,中国房地产泡沫的严重性,早就超过了日本房地产危机爆发前的情况,房地产“灰犀牛”似乎越来越近了。面对一触即发的危机,北京当局真能化解各种风险,让房地产市场软着陆吗?我们今天就来谈谈这些话题。

  恒大危机越演越烈 导致房地产业恐慌

  我们首先从恒大最近面临的危机谈起。

  恒大是中国最大的高收益美元债发行人,但是从上周开始,恒大已经有两笔美元债没有按时付息了,总额高达1.31亿美元。目前为止,恒大还没有对此事进行任何表态。

  27日,路透社报道说,深圳市政府正在调查恒大旗下的“恒大财富”。在9月上旬时,“恒大财富”有一笔理财产品没能兑付,当时,有上百位来自中国各地的投资人,到深圳的恒大财富总部去示威。报道中提到,在过去5年里,恒大筹集资金超过人民币1,000亿元(154.7亿美元),拖欠兑付散户投资者大约400亿元。

  两天前,大陆多家媒体也在报道,中国东部某省的住建厅,在8月中旬时,联合多个部门成立了“恒大集团项目处置及风险化解专班”,全面核查债务缺口。结果显示,恒大在该省有50多个项目,但是将近三分之一的项目,非正常停工或是逾期交付。而且,恒大方面也承认,两到三年之内无法交房,只有大概10个项目,能够建好房子并交付。另外,恒大的50个项目中,只有10个能自负盈亏,其余项目,平均每个资金缺口都在10亿元左右。

  而在恒大处处危机的同时,几天前,网上还传出了融创绍兴分部写给当地政府的一封求助信,信中提到,自从6月3日以来,绍兴市多次推出力度非常大的调控政策,公司的现金流动性遇到障碍和困难,恳请政府提供政策支持。不过,4天之后,9月28日,融创中国发了个声明说,没有提交过任何求助信,算是辟了谣,并表示,全国范围内的项目建设运营正常、销售良好。

  融创是大陆的头部房企,不过,截至9月28日,在香港上市的融创中国,今年的股价已经跌去了将近47%,近一个月更是下挫了33%。

  一位大型房企高管对路透社透露,目前各家银行,都在竭力避免成为最后的风险接棒者,正在以各种名义,要求房企提前归还贷款,让房地产企业的处境更为艰难。除了银行以外,信托、保险等各类金融机构,对房地产项目也都是慎之又慎。一些违规涉入房地产项目的机构,也面临着撤回投资的压力。这些情况,也都显示出愈演愈烈的恒大事件,正在转变为行业性恐慌。

  这些现象也说明,从去年“三道红线”等新规定实施以来,房地产行业的游戏规则已经改变,“高杠杆-高负债”的模式已经“玩不转”,房地产行业势必迎来一波大洗牌。

  房地产市场转冷 9城出台房价限跌令

  在强力监管之下,房地产市场明显降温。中共国家统计局的数据显示,7月份商品房销售面积同比下降8.5%,是年内首次转负。而易居房地产研究院的数据显示,8月份重点监测的13个城市,二手住宅成交量大约是5.7万套,比上月下跌了17.9%,同比跌幅达到36.6%。

  而在目前融资难度加大、资金链紧张的影响下,企业拿地的积极性也明显受挫。《证券日报》报道说,8月份,50家代表房企拿地总额同比下降了76.2%,环比下降51.8%。

  我们以广州举例,9月26日到27日,举行了第二批集中供地拍卖出让,首日推出了24宗地块,就有8宗遭遇流拍,流拍率高达33%;而成交的16宗地块,也基本以底价成交。

  不仅是广州,近期完成第二轮集中供地的多个热点城市,比如重庆、杭州、苏州等等,和第一轮相比,都出现了流拍率上升、溢价率明显下滑的情况,多个城市,甚至还出现了临时“中止”出让地块的现象。

  而且从拿地的情况来看,民营房企和国资房企的分化,已经非常明显。国资房企频频出手拿地或者收购商业物业,而民营企业的处境日益艰难,一些企业的融资渠道甚至完全关闭。

  在4月底的第一次土拍中,民营房企和国资房企还基本上势均力敌,但在几天前的广州土拍中,在482亿的总成交额中,国资房企,也就是国家队的占比已经高达92%,成了绝对的赢家。

  从这个现象我们也可以看出,习近平想要重回社会主义的路线正在部署中。中央政府,想先收回地方政府收取土地出让金的权力,然后,再通过挤出房地产行业泡沫,让国家队出场逢低买入土地,借机把民营企业挤出土地市场,达到国进民退,收编民企的目的。而民营房地产要想生存发展,就必须做大,和地方政府利益捆绑,与中央政府虚情假意,投其所好。

  目前,大陆房地产业进入寒冬,还有更突出的表现。

  两周前,河北张家口发出通知,要求“新取得预售许可证的项目,不得低于备案价格85%进行销售”。据报道,目前以张家口主城区为例,已经从房价最顶峰的每平米1万3,000元左右,降到了均价每平米8,000多元。尤其是进入今年下半年以来,有多个楼盘迫于现金流和销售回款等压力,开始降到低于成本价销售。而主城区的房价,也距离最顶峰时已经下降了将近四成。

  而张家口,已经是最近两个多月来,第九个出台房价“限跌令”的城市。在此之前,唐山、桂林,昆明、沈阳等城市都出台了类似举措,其中,除了沈阳、昆明是二线城市之外,其它七个城市都是三、四线城市。

  也就是说,房价下跌在持续蔓延,而且已经从三、四线城市,发展到二线城市,而在之前的节目中,我们也已经专门谈过楼市将有大危机,而房价下跌,也是最有可能引爆危机的导火索。为什么这么说呢?

  中国楼市潜在危机 比日本泡沫期更严重

  在9月27日,日经中文网刊登了一篇分析文章,谈到中国当前的地产泡沫,已经超过当年泡沫期的日本,软着陆并不容易,中共当局如果应对不慎,可能会进入经济低迷期。

  比如,1990年,日本泡沫化时期的东京,住宅价格是人均年收入的18倍;而来自“如是金融研究院”的统计显示,广东省深圳市的住宅价格,大约是人均年收入的57倍、北京大约是55倍、上海是46倍、广州是40倍,从数据来看,中国大城市的房价,普通老百姓已经买不起了。

  此外,中国民间债务余额和GDP的比值达到了220%,也超过了日本在泡沫破裂之后的最高值218%。从整体贷款余额中,房地产贷款所占的比例来看,中国目前接近三成,也高于日本泡沫期的大约21~22%。

  文章暗示,中国泡沫经济崩溃的信号已经出现,因为价格下跌,将进一步打击高负债的房企的资金周转。虽然中共当局对过度降价进行了直接干预,但是,金融机构不良债权的增加,可能会引发房地产危机,导致中国经济低迷。

  事实上,中国学者早就警告过中国房地产泡沫的风险,例如,在5月份的时候,国家金融与发展实验室理事长李扬就曾表示,2020年,中国居民的杠杆率已经超过德国和日本;而2010年以来,中国居民债务的上升趋势,和美国次贷危机爆发之前的趋势相似,尤其值得警惕。

  李扬还提到,房地产贷款需求增长,是居民债务上升的主要原因,所以居民债务与房地产市场存在风险互溢。而他最担心的,就是房地产市场已经出现“负资产”,也就是房屋的市场价格低于未清偿贷款的余额。

  上世纪80年代,日本政府为了遏制日元升值和维持贸易优势,在货币政策上实行了低利率政策,推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

  根据宏观经济学家任泽平的报告,1990年,东京、大坂、名古屋、京都、横滨和神户,这六大城市中心的地价指数比1985年上涨了大约90%。当年,仅东京都的地价,就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

  在股市与房市双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并且采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策,最终股市和房市的泡沫先后破裂。

  1990年1月12日,日本股市暴跌70%。股价大幅下跌,导致几乎所有银行、企业和证券公司出现了巨额亏损,于是这些单位抛售了所拥有的大量不动产,房价开始下跌,资本开始撤逃。1991年,日本巨大的地产泡沫,从东京开始破裂,然后迅速蔓延到了全日本。在此后的几十年中,日本陷入了长期的经济低迷。

  而中国房地产市场的现状,和当年的日本何其相似?而且北京当局也是选择主动挤泡沫,手段也相当严厉。但是,早在今年3月份,经济学家马光远就曾经发文警告说,历史的教训说明,主动捅破泡沫的政策只会增加灾难,而不是抑制灾难。所以,尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象,但不能采取过于紧缩的政策,最好的办法是,让时间慢慢地消化泡沫。

  显然,北京当局并没有这样的耐心,所以在强力调控下,房地产泡沫破灭的迹象已经越来越明显了。一些人认为,不同于完全的市场经济,北京当局有的是办法来化解风险。或许真是如此,但是,一个风险容易化解,一连串风险同时发生时,又怎么化解呢?就算中共能救了恒大,但能救了所有倒下去的房企吗?就算中共可以限制房价下跌,但又怎么消化房企破产导致的银行坏帐呢?

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