大陆楼市泡沫超日本 破裂信号已现

　　最近一段时间，恒大、融创等房地产企业的坏消息不断，在北京严格的调控政策下，大陆房地产的投资和销售持续转冷，恒大危机继续蔓延，而最让人担忧的则是房价下跌，因为这是最有可能引发房地产危机的导火索。

　　各种指标显示，中国房地产泡沫的严重性，早就超过了日本房地产危机爆发前的情况，房地产“灰犀牛”似乎越来越近了。面对一触即发的危机，北京当局真能化解各种风险，让房地产市场软着陆吗？我们今天就来谈谈这些话题。

　　恒大危机越演越烈 导致房地产业恐慌

　　我们首先从恒大最近面临的危机谈起。

　　恒大是中国最大的高收益美元债发行人，但是从上周开始，恒大已经有两笔美元债没有按时付息了，总额高达1.31亿美元。目前为止，恒大还没有对此事进行任何表态。

　　27日，路透社报道说，深圳市政府正在调查恒大旗下的“恒大财富”。在9月上旬时，“恒大财富”有一笔理财产品没能兑付，当时，有上百位来自中国各地的投资人，到深圳的恒大财富总部去示威。报道中提到，在过去5年里，恒大筹集资金超过人民币1,000亿元（154.7亿美元），拖欠兑付散户投资者大约400亿元。

　　两天前，大陆多家媒体也在报道，中国东部某省的住建厅，在8月中旬时，联合多个部门成立了“恒大集团项目处置及风险化解专班”，全面核查债务缺口。结果显示，恒大在该省有50多个项目，但是将近三分之一的项目，非正常停工或是逾期交付。而且，恒大方面也承认，两到三年之内无法交房，只有大概10个项目，能够建好房子并交付。另外，恒大的50个项目中，只有10个能自负盈亏，其余项目，平均每个资金缺口都在10亿元左右。

　　而在恒大处处危机的同时，几天前，网上还传出了融创绍兴分部写给当地政府的一封求助信，信中提到，自从6月3日以来，绍兴市多次推出力度非常大的调控政策，公司的现金流动性遇到障碍和困难，恳请政府提供政策支持。不过，4天之后，9月28日，融创中国发了个声明说，没有提交过任何求助信，算是辟了谣，并表示，全国范围内的项目建设运营正常、销售良好。

　　融创是大陆的头部房企，不过，截至9月28日，在香港上市的融创中国，今年的股价已经跌去了将近47%，近一个月更是下挫了33%。

　　一位大型房企高管对路透社透露，目前各家银行，都在竭力避免成为最后的风险接棒者，正在以各种名义，要求房企提前归还贷款，让房地产企业的处境更为艰难。除了银行以外，信托、保险等各类金融机构，对房地产项目也都是慎之又慎。一些违规涉入房地产项目的机构，也面临着撤回投资的压力。这些情况，也都显示出愈演愈烈的恒大事件，正在转变为行业性恐慌。

　　这些现象也说明，从去年“三道红线”等新规定实施以来，房地产行业的游戏规则已经改变，“高杠杆-高负债”的模式已经“玩不转”，房地产行业势必迎来一波大洗牌。

　　房地产市场转冷 9城出台房价限跌令

　　在强力监管之下，房地产市场明显降温。中共国家统计局的数据显示，7月份商品房销售面积同比下降8.5%，是年内首次转负。而易居房地产研究院的数据显示，8月份重点监测的13个城市，二手住宅成交量大约是5.7万套，比上月下跌了17.9%，同比跌幅达到36.6%。

　　而在目前融资难度加大、资金链紧张的影响下，企业拿地的积极性也明显受挫。《证券日报》报道说，8月份，50家代表房企拿地总额同比下降了76.2%，环比下降51.8%。

　　我们以广州举例，9月26日到27日，举行了第二批集中供地拍卖出让，首日推出了24宗地块，就有8宗遭遇流拍，流拍率高达33%；而成交的16宗地块，也基本以底价成交。

　　不仅是广州，近期完成第二轮集中供地的多个热点城市，比如重庆、杭州、苏州等等，和第一轮相比，都出现了流拍率上升、溢价率明显下滑的情况，多个城市，甚至还出现了临时“中止”出让地块的现象。

　　而且从拿地的情况来看，民营房企和国资房企的分化，已经非常明显。国资房企频频出手拿地或者收购商业物业，而民营企业的处境日益艰难，一些企业的融资渠道甚至完全关闭。

　　在4月底的第一次土拍中，民营房企和国资房企还基本上势均力敌，但在几天前的广州土拍中，在482亿的总成交额中，国资房企，也就是国家队的占比已经高达92%，成了绝对的赢家。

　　从这个现象我们也可以看出，习近平想要重回社会主义的路线正在部署中。中央政府，想先收回地方政府收取土地出让金的权力，然后，再通过挤出房地产行业泡沫，让国家队出场逢低买入土地，借机把民营企业挤出土地市场，达到国进民退，收编民企的目的。而民营房地产要想生存发展，就必须做大，和地方政府利益捆绑，与中央政府虚情假意，投其所好。

　　目前，大陆房地产业进入寒冬，还有更突出的表现。

　　两周前，河北张家口发出通知，要求“新取得预售许可证的项目，不得低于备案价格85%进行销售”。据报道，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的每平米1万3,000元左右，降到了均价每平米8,000多元。尤其是进入今年下半年以来，有多个楼盘迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。而主城区的房价，也距离最顶峰时已经下降了将近四成。

　　而张家口，已经是最近两个多月来，第九个出台房价“限跌令”的城市。在此之前，唐山、桂林，昆明、沈阳等城市都出台了类似举措，其中，除了沈阳、昆明是二线城市之外，其它七个城市都是三、四线城市。

　　也就是说，房价下跌在持续蔓延，而且已经从三、四线城市，发展到二线城市，而在之前的节目中，我们也已经专门谈过楼市将有大危机，而房价下跌，也是最有可能引爆危机的导火索。为什么这么说呢？

　　中国楼市潜在危机 比日本泡沫期更严重

　　在9月27日，日经中文网刊登了一篇分析文章，谈到中国当前的地产泡沫，已经超过当年泡沫期的日本，软着陆并不容易，中共当局如果应对不慎，可能会进入经济低迷期。

　　比如，1990年，日本泡沫化时期的东京，住宅价格是人均年收入的18倍；而来自“如是金融研究院”的统计显示，广东省深圳市的住宅价格，大约是人均年收入的57倍、北京大约是55倍、上海是46倍、广州是40倍，从数据来看，中国大城市的房价，普通老百姓已经买不起了。

　　此外，中国民间债务余额和GDP的比值达到了220%，也超过了日本在泡沫破裂之后的最高值218%。从整体贷款余额中，房地产贷款所占的比例来看，中国目前接近三成，也高于日本泡沫期的大约21～22%。

　　文章暗示，中国泡沫经济崩溃的信号已经出现，因为价格下跌，将进一步打击高负债的房企的资金周转。虽然中共当局对过度降价进行了直接干预，但是，金融机构不良债权的增加，可能会引发房地产危机，导致中国经济低迷。

　　事实上，中国学者早就警告过中国房地产泡沫的风险，例如，在5月份的时候，国家金融与发展实验室理事长李扬就曾表示，2020年，中国居民的杠杆率已经超过德国和日本；而2010年以来，中国居民债务的上升趋势，和美国次贷危机爆发之前的趋势相似，尤其值得警惕。

　　李扬还提到，房地产贷款需求增长，是居民债务上升的主要原因，所以居民债务与房地产市场存在风险互溢。而他最担心的，就是房地产市场已经出现“负资产”，也就是房屋的市场价格低于未清偿贷款的余额。

　　上世纪80年代，日本政府为了遏制日元升值和维持贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

　　根据宏观经济学家任泽平的报告，1990年，东京、大坂、名古屋、京都、横滨和神户，这六大城市中心的地价指数比1985年上涨了大约90%。当年，仅东京都的地价，就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

　　在股市与房市双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策，最终股市和房市的泡沫先后破裂。

　　1990年1月12日，日本股市暴跌70%。股价大幅下跌，导致几乎所有银行、企业和证券公司出现了巨额亏损，于是这些单位抛售了所拥有的大量不动产，房价开始下跌，资本开始撤逃。1991年，日本巨大的地产泡沫，从东京开始破裂，然后迅速蔓延到了全日本。在此后的几十年中，日本陷入了长期的经济低迷。

　　而中国房地产市场的现状，和当年的日本何其相似？而且北京当局也是选择主动挤泡沫，手段也相当严厉。但是，早在今年3月份，经济学家马光远就曾经发文警告说，历史的教训说明，主动捅破泡沫的政策只会增加灾难，而不是抑制灾难。所以，尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象，但不能采取过于紧缩的政策，最好的办法是，让时间慢慢地消化泡沫。

　　显然，北京当局并没有这样的耐心，所以在强力调控下，房地产泡沫破灭的迹象已经越来越明显了。一些人认为，不同于完全的市场经济，北京当局有的是办法来化解风险。或许真是如此，但是，一个风险容易化解，一连串风险同时发生时，又怎么化解呢？就算中共能救了恒大，但能救了所有倒下去的房企吗？就算中共可以限制房价下跌，但又怎么消化房企破产导致的银行坏帐呢？