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跌了?大湾区的饼越画越硬,接盘客实在嚼不动了
www.creaders.net | 2021-10-09 12:36:20  中国数字时代 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

  这是我两年之内,第二次来粤港澳大湾区考察。

  这次来,给我最大的感受就是——

  湾区的饼,真的是越画越硬。

  把牙崩碎了,嗓子剌的直冒血沫,也咽不下了。

1

  先给大家看张图——

000.jpg

  上面这张图,是我在大湾区随手拍摄的四张规划效果图。

  大家能分得清这四张图分别是哪里么?

  是不是不太容易区分?是不是打眼一看,几乎雷同?

  都是牛批的规划,都是高大上的写字楼阵列,都是奇形怪状的数百米超高层……

  你大气,我比你更磅礴;你光鲜,我比你更亮丽;你是300米的超高层,我必须干到400米;你弄了个金光闪闪的地标“梧桐树”,我就弄个致敬明天的地标“未来之门”……

  大湾区画饼真的是越画越硬,以至于都出现了“规划内卷”。

  别说你们分不清,卖这些项目的销售员怕是都很难分清。

  第一张图,是中山马鞍岛。

  对,就是那个一大巴车一大巴车从深圳拉人来看房的中山马鞍岛。

  第二张图,是珠海唐家北围。

  对,就是那个深珠通道旁,一站对接深圳大前海的唐家北围。

  第三张图,是珠海十字门琴澳新城。

  对,就是那个站在十字路口,对望澳门与横琴的十字门。

  第四张图,是珠海高栏港平沙新城。

  规划对标唐家北围,未来会有数十家500强企业。

  可能很多人唯独对平沙新城比较陌生,没听过也没关系,后面就属它最精彩。

  看完这四张图,我不知道大家啥感受?

  牛批、震撼、大湾区真厉害。

  小刀剌屁股,总算开了眼。

  别激动,再看看下面这张图——

00a - Copy.jpg

  这张图,是我们在上述的四大概念新城里,随手拍摄的“已交房社区的夜间亮灯率”。

  数数吧,一共多少盏灯亮着。

  不难数,甚至可以说是“屈指可数”。

  一栋楼,亮着灯的不超过10户。甚至绝大多数楼栋,亮灯率为0。

  有人说,你这不精准。十一放假,人都回老家了。

  嗯,数个空调吧。大湾区现在日均气温30度以上,有人住但不装空调,不现实吧。

  上述每栋楼,空调装机率不超过10%。

  再不行,数个窗帘吧。看看上面那些楼,有几个装了窗帘的。

  上述每栋楼,窗帘安装率同样不超过10%。

  面对这样的数据,我虽然不信,但也不得不信——

  它们的实际入住率不超过10%。

  入住率低于10%,还不是最牛批的。

  还记得前面提到的珠海平沙新城么?

  对,就是那个未来要进驻数十家500强企业的平沙新城。

  来,看看平沙新城照进现实的样子吧——

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  牛吃草的野奢级生态,农家乐的接地气配套……

  500强们,一定没见过这种大场面。

  话都说到这了,再用一张痛彻心扉的前后对比,感受梦想照进现实的残酷——

004 - Copy.jpg

  这就是你们追的大湾区!这就是你们追的大概念!这就是你们追的大规划!

  光鲜亮丽的大概念和大规划背后,是夜幕来临时一栋栋漆黑的钢筋混凝土!

2

  大湾区里,有的概念太大了,大到有点虚妄。

  大家看看下面这张图——

004.jpg

  这是珠海“十字门商务区和横琴金融岛”的规划图。

  远处的,是横琴金融岛。近处的,是十字门商务区。

  数数上面有多少地标级写字楼?

  横琴金融岛,50栋起步;十字门商务区,30栋起步……

  同样的CBD,近乎同等规模的写字楼群,珠海还有

  ——唐家北围、平沙新城、金湾航空城……

  同样的CBD,近乎同等规模的写字楼群,大湾区西岸还有

  ——中山马鞍岛、佛山北滘新城、佛山千灯湖新区……

  不含深圳、广州和东莞,类似这样的CBD和写字楼群,大湾区至少有15个。

  我们保守估计——

  珠江口西岸的这片土地上,至少将矗立500栋以上的地标级或准地标级写字楼。

  真的有那么多企业进驻么?谁会来?

  这些概念板块里的置业顾问,都告诉我一个同样的答案

  ——未来我们这里将引入总部级企业、生物医药龙头、芯片科创类龙头和智能制造龙头。

  中国一共有4000多家上市公司,112家医药龙头,132家芯片和半导体龙头……

  即便是,这些龙头企业全跑到横琴、唐家、马鞍岛、平沙、北滘和千灯湖;

  即便是,这些龙头企业,每家包上两层……怕是也填不满大湾区西岸的写字楼。

  湖北有家上市龙头,在横琴弄了个地标写字楼。

  来的时候,说的是50%自持,把湖北总部的员工搬过来。现如今,自持部分的租约已经被转让,改成了一间间的长租酒店

  ——国庆旺季,800一晚。

  此时此刻,我特别想说一句话:

  中国的上市公司和科创企业们,真要加油了。

  你们成长的速度,已经远远落后于他们为你准备办公室的速度了。

  大家再看看下面这张图——

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  左边这张图,是珠海金湾航空城的规划图。

  里面有条红色的线,是珠海地铁1号线。

  注意!这是一条未被批复的地铁线。

  没有被批复的原因是——

  珠海人口低于300万。

  属于高层731文件中,所提到的“人口低于300万,不能申报地铁和轨道交通建设”。

  即便地铁没有批复,也依旧不妨碍——

  金湾航空城的各大售楼部,都把它高高挂在规划图上,作为价值点大讲特讲。

  右边这张图,珠海唐家北围规划图。

  上面也有条红色的线,是珠海北围至深圳前海的深珠通道。

  注意!这也是一条存在诸多不确定的规划!

  关于深珠通道传了至少五年,但在这五年中,没有一个官方文件明确提及深珠通道的规划被批复。

  包括——

  一个月前,广东发布了“交通运输体系十四五规划”。在这个规划中,也没有提及深珠通道的具体方案。

  即便规划没有批复,也依旧不妨碍——

  珠海北围的各大售楼部,都把它高高挂在规划图上,作为价值点一顿输出。

  各**路带货大V,都把它放在带货文案里,作为大概念一顿解读。**

  此时此刻,我又特别想说一句话:

  交通规划的决策者们,似乎你们也要加油了。

  你们画图的速度,已经远远落后于他们吹牛批的速度了。

  来!继续!

  珠海横琴,有一排绵延数公里长的净地。土地平整,但空无建筑物。

  他们说,这是战略预留土地

  ——专门为澳门的企业进入横琴准备的,未来这里将诞生一大票的澳门生物企业。

  巧了!

  珠海北围的某个楼盘旁,也有一撮这样的净地。

  售楼部里的人也说,这是战略预留土地

  ——专门为深圳的企业进入珠海北围准备的,未来这里将诞生一大票的深圳科创企业。

  神特么战略预留。

  横琴给澳门预留,我尚能理解。毕竟横琴粤澳深度合作嘛,大家都是自己人嘛。

  珠海给深圳预留个屁,深圳难道还能把自己的企业搬过来,给你珠海创造税收?

  是把大疆搬过来,还是把腾讯搬过来?要不要搞个内部PK?

  此时此刻,我再次特别想说一句话:

  深圳的龙头企业们,似乎你们也要加油了。

  你们成长裂变的速度,已经远远落后于他们为你预留土地的速度了。

  更离谱的,还在后面。

  中山马鞍岛,一看横琴和唐家,彻底急眼了。

  你俩一个给澳门预留,一个给深圳预留,我怎么办?我这个深中通道,难道是个摆设?

  于是,就画出更大的饼。

  请看下面这张图——

005 - Copy (2).jpg

  这张图上,有两个红圈和一道红线(请忽略我的神级画工)。

  左边的红圈,是中山马鞍岛。右边的红圈,是深圳科技岛。

  连接两者的红线,是正在施工中的深中通道。

  深圳科技岛,是前海扩容的重点工程,也是腾讯的新总部所在。

  当然,也可能是深圳真的怕鹅跑了,提前弄个岛,把鹅圈住。

  毕竟旁边的邻居,都说自己提前预留了土地,等着套鹅。

  深圳在对岸,搞了个科技岛。

  另一端的中山马鞍岛,就也声称自己弄了一票类似华为的科技企业,也要搞中山科技岛。

  甚至,还规划了个巨夸张的地标“未来之门”,与深圳对望。

  以科技,致敬科技!

  喏,就是这个——

005 - Copy.jpg

  假如,我是说假如,虽然可能行不大——

  这个未来之门能够建起来,我建议中山一定要把字节跳动引入进去。

  只因为

  ——唯有科技,才能打败科技。

  让马鞍岛,对话前海!

  让新老互联网巨头,对话伶仃洋!

  只有这样,概念的故事才圆满。

  只有这样,大饼才能画的又圆又硬。

  过去的几年间,我数次考察大湾区。

  唯有这次,我觉得有点离谱了。

  写字楼多到上市公司不够用,大概念吹到临时规划不够用,抱大腿抱到大哥不够用……

  开局一张图,画饼不用墨。

  唯一的缺点就是,有点费上市公司,费规划,费大哥……

  概念越玩越大,饼也越画越硬,我都有点嚼不动了。

3

  不仅我嚼不动,投资客们也嚼不动了。

  毫不客气的说——

  今年五月份进场大湾区的,八成都被套在了高点。

  珠海唐家北围,年初房价一度冲破3万/平。

  现如今,雅居乐国际花园精装复式跌回22000元/平,直接把地板砸碎。

  珠海金湾航空城,融创云水观棠最高价干到过26000-27000元/平。

  现如今,已经跌到了23000元/平。

  中山马鞍岛,数个楼盘一度干到过32000元/平。深圳人,一大巴车一大巴车的过来抢房。

  现如今,即将入市的新盘释放价格28000元/平。

  佛山北滘新城,4月份房价突破3万/平。

  现如今,合景天銮跌到2万4,杨柳郡跌到2万2,美的跌到2万6。

  佛山陈村,年初短期拉涨到3万以上。

  现如今,碧桂园三龙汇跌到24000,新城跌到2万5,再加送一个车位和10年物业费。

  上述这些板块,都是曾短期拉涨到3万,且一房难求的大热门。

  短短3个月过去,几乎全都跌回了2字头。消失的中介小哥,又再次站上了拉客的街头。

  最高跌幅,超过30%。

  短短90天,跌去一个首付!

  下面这张图,是某个售楼部里的影音室——

005.jpg

  珠海、中山和佛山的售楼部里,有太多太多类似这样的影音室。

  270度环幕上,以极具视觉冲击的形式,展示着各种概念光鲜的宏大命题。

  站在环幕前的泱泱人潮,被各种宏大命题所感染。

  现如今,影音室在、270度的环幕在、宏大命题在,光鲜概念也在……

  只是环幕前站着的泱泱人潮,不在了。

  只是当初站在环幕前、被宏大命题感染的投资人,他们兜里的钱不在了。

结语

  我的一个朋友,曾经也是站在环幕前,被宏大命题所感染,冲动下单的一员。

  这次出差考察,他曾给我说过一句话

  ——有时候,真觉得像是一场梦。

  ——不到半年,那套房子先暴涨过,又重新跌回谷底。

  ——只有看到那永远不知疲倦的塔吊和漆黑一片的建筑,才知道这不是梦。

  当然,提醒他“不是梦”的还有

  ——每个月准时到来的月供还款短信。

  即便这套房,已经跌去了20%。

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