没救了，万科亏损破纪录

　　房地产市场曾经是中国经济最大的增长动力之一，但五年来一直处于螺旋式下降，没有减弱的迹象。克而瑞地产研究发布数据称，中国百强开发商1月销售金额同比下降3.2%，至2,276亿元人民币。

　　房地产价值继续暴跌，人们不愿购买房地产，建筑开发商正处于倒闭的边缘。

　　1月27日，有国资背景的开发商万科预测，今年将亏损创纪录的450亿元人民币（62亿美元），问题严重，再次引爆人们对中国房地产业的忧虑。

　　近期，万科的房屋销售量跌至10年新低，公司持续面临债务危机。1月27日，董事会主席郁亮辞职，但将继续担任公司董事；执行长祝九胜也以“身体原因”为由辞职。

　　房产占家庭资产的近80%

　　1998年，中国首次出现了全国性的住房市场。那时，只有三分之一的人口居住在城镇，后来，城镇居住人口的比例上升到三分之二，城市人口增加了4.8亿人；从农村外流到城市的人口为建筑公司和开发商带来了巨大商机。

　　当时房地产成为新兴投资标的，资金涌入房地产，在2007年至2022年的15年间，房价上涨了六倍。地方政府靠出售土地获得大部分收入，推动了开发热潮。

　　房地产业占中国国内产出的四分之一左右，占家庭资产的近80%。

　　中国房企的激进操作：高负债、高杠杆、高周转

　　这股房地产热潮是由债务推动的，几家大型房企进行激进的高杠杆操作，以高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”操作房地产。

　　许多房企跟政府买地，成本很低，卖掉时价格能翻数倍。房企策略是快速占领市场，所以大量举债开发，向银行借贷数以亿计的资金买地；加上和政府关系良好，能够迅速买地、开盘售楼，一个建案尚未销售完毕，资金尚未回收，就又开发另外的建案，把钱投入买更多的地、借更多的债、开更多的盘，一年可能就有数个项目在进行。

　　从缺乏监管到忽然规定“三道红线” 政府造成房市危机

　　2020年8月，中共推出“三道红线”政策规定，限制地产商的融资条件，强力监管房地产行业。许多开发商无法符合新规则，资金链断裂，“爆雷”无法交房，纷纷破产；政府的政策成为房市危机的导火线。

　　2021年，当时最大的开发商恒大集团违约超过3000亿美元，引爆了中国房地产危机，另外两家房地产巨头碧桂园和融创，也于2022 年爆出违约。标普统计，从2021年到2023年已有超过50家中国房企违约或无法偿还债务。

　　分析指出，中国的房市危机是“政府自己一手造成的”，监管机构允许房企大肆举债，为几十年来“不惜一切代价”的增长战略提供资金。

　　具体来说，银行没有监管权，楼花销售（预售屋）制度缺乏监督手段。建商收取的首付资金存放在银行，由开发商向银行提出请求，说明钱的用途为何，银行核准后交到中国房管局，然而，只要房管局同意拨款，不论建商之后是真的将资金用于盖房子，还是将其挪用至他处，银行完全无可置喙，既无能力也没有义务去监督建商如何使用资金。

　　然后，中共又在2020年突然设下贷款限制，大举干预市场，阻止资金流向房企，导致许多公司出现资金短缺，因无力偿债而纷纷倒闭。

　图片来源：Qilai Shen/Bloomberg News

　　房地产市场陷入困局

　　在强力监管之后，开发商拿不到贷款，房地产市场陷入困局。另外，疫情封控也使民众无法看房，疫情管制放开之后，又因为就业市场恶化，人们面临裁员和降薪，一般民众减少消费不再买房，使住房市场雪上加霜，出现供需失衡。

　　2022年，中国的住房价格开始下跌，到2024年8月，房地产价值创下9年来的最大跌幅。负债累累的开发商留下烂尾楼和新住宅，截至2024年5月，仍有4亿平方米新竣工的公寓未售出。

　　到2023年底，家庭债务高达人均可支配收入的145%，屋主面临的财务压力越来越大。截至2023年底，中国的房贷拖欠率跃升至四年来的最高水准，出现“断贷潮”。

　　一些屋主被迫以“白菜价”出售房产，中国各城市的平均房价已较2021年崩跌约30%，花几万元人民币就能买一间房。目前全中国有25个省、95座城市的房价出现断崖式下跌，在传统经济发达的南方，很多城市的房价也大跌五成以上。

　　中国家庭最大单一投资往往是房地产，但是房地产持续低迷，侵蚀家庭财富，从而扼杀国内消费需求，对经济造成沉重打击。