中国楼市又将“改朝换代”

　　最近，中国发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。文件提到：严格限制建设500米以上超高层建筑，严禁建设“丑陋建筑”。

　　同样在最近，中国住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》也提到：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。

　　可见，未来中国楼市建筑往低层化发展。

　　曾几何时，高楼大厦是多数人的梦想。住在农村的年轻人向往大城市的高楼大厦，住在城市的人买房热衷高楼层。而且，摩天大楼也被视为城市繁荣度和现代化的标志。甚至各城市之间的竞争力比较放到了摩天大楼的数量和高度上。

　　最近20年，一座座摩天大楼拔地而起。“中国第一高楼”、“城市第一高楼”等，不断刷新视野。

　　根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示：包括在建、已经建成和有规划的超高层，中国300米以上的超高层有464座，这个数据超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海等地为最。

　　此外，另有数据显示：中国超高层建筑规划在建和建成200米以上占比全世界总数的45%，全世界规划在建和建成600米以上的18栋超高层建筑中有7栋在中国。

　　一般认为，当建筑物超过100米时（约40层）就可视为超高层建筑。

　　超高层建筑在特定时期里有一定的经济社会意义，比如有助于招商引资、缓解城市空间不足难题。但随着时间的推移，弊端越来越明显。

　　1、超高层烂尾现象严重。超高建筑技术要求高、消耗资金大、建设周期长，超高楼在结构、材料设备、电梯设备、安全性等方面都有特别要求，不是一般开发商能完成的，建设周期长达数年，有的长达十几年。最近20年，超高楼层因为资金断链而出现的烂尾不时出现在我们的面前。

　　2、超高建筑空置率严重。100米以上的超高建筑以写字楼居多。

　　据第一太平戴维斯：2021年一季度北京甲级写字楼空置率16.6%，同比上涨3.3个百分点。高力国际数据显示，2020上海写字楼空置率为22.7%。此外深圳写字楼空置率也比较高，25.54%。

　　3、超高建筑拆迁成本高。每个建筑都有寿命，顶多不会超过80年，到了年限就是拆迁或改造。但超高建筑几乎不可能拆迁，除非政府出资。一是拆迁成本高，个人和企业无力承担。二是个人和企业拆迁动力不足，如果让开发商拆迁就得提高容积率，建更高的楼层才能获得收益，但这不可能。

　　4、超高建筑风险隐患大。比防火为例，现在的火灾救援、消防配备顶多上到17楼，超过这个楼层无能为力了。而且楼层太高，电梯承载力越大，维护成本和故障频率也高，容易出事故。

　　所以，未来楼市低层化是趋势。

　　但必须明白，中国楼市存在严重的“人地错配”，即人口基数少且人口不断流出的小城市土地面积大，但人口基数大且人口不断流入的大城市土地供应紧张。

　　比如实际居住人口超过2000万的深圳，土地面积不到1000平方千米，比很多人口不到50万的县城面积还小。城市空间承载力不足，用地紧张。这时建高层成为不得已的选择。

　　类似于深圳、厦门、郑州等土地面积较为狭小的城市以及其它一二线城市，我的判断是超高层写字楼不断限高将是趋势，未来很难看到摩天大楼一座比一座高的现象。

　　对于大城市高层住宅，目前各大城市很少有高于100米的，由于土地空间有限，未来高层化、高密度化仍然延续较长时间(前提是不超过100米）。

　　对于这类的城市，未来的出路有两个：1、强化卫星城、布局城市群。大力搞好交通，把中小城市与周边的县市连接起来，在中心城市工作的人员可以在周边居民、买房，并提供相应配套措施（学校、医院、购物中心等），降低大城市的住房压力。2、城市区扩围，比如深圳这样的城市，可以把周边的东莞、惠州并入，解决土地空间不足的问题。

　　对于小县城楼市来说，低层化已是必然。未来大城市可能更多呈现的是工作属性，而县城更多承担了休闲属性。也就是说，未来子女可能在大城市上班、买房，而父母则会在自己的县城里养老，这时低楼层就满足了这种需要，也是人口老龄化的趋势。